Ter a casa própria ainda é a meta principal da maioria das famílias brasileiras.

Nos grandes centros urbanos, construtoras estão a todo vapor derrubando casas antigas e levantando prédios residenciais, modificando a área urbana rapidamente.

Um dos principais atrativos oferecidos pelas construtoras é a venda de apartamentos na planta. O que é interessante para ambos, pois a construtora angaria fundos necessários para a construção total do empreendimento imobiliário, bem como os compradores conseguem pagar um preço menor na unidade autônoma.

Entretanto as construtoras cometem algumas irregularidades, desde a fase de vendas, até a entrega dos imóvel.

Desta forma, aproveitando – se de cláusulas abusivas e principalmente da falta de conhecimento da parte dos compradores.

Diante disso, fizemos uma lista das principais irregularidades praticadas pelas construtoras.

Quais são as principais irregularidades praticadas pelas construtoras na venda de apartamento na planta?

A maioria das irregularidades se concentra na cobrança de taxas e tributos que em determinada fase da obra deveria ser paga pela construtora, porém de maneira dolosa repassa para os compradores.

Cobrança indevida de Taxa SATI (ou taxa de despachante)

Esta taxa é um custo que a construtora cobra por intermediar e assessorar o cliente na celebração do contrato de financiamento com o banco.

Entretanto, o repasse ao consumidor da taxa de serviço de assessoria técnico imobiliária ou qualquer encargo foi proibido.

Na realidade, na alienação de unidades autônomas em regime de incorporação imobiliária, essa atividade de assessoria prestada ao consumidor por técnicos vinculados à incorporadora constitui mera prestação de um serviço inerente à celebração do próprio contrato.

O prazo para ajuizamento de ação de ressarcimento da taxa Sati é de 3 anos, contados da data do pagamento.

Taxa de cancelamento de hipoteca

Também é conhecida como despesa de Registro de Cartório.

Ocorre quando a construtora hipoteca o terreno do empreendimento imobiliário como garantia de empréstimo da construção. Tudo registrado na matrícula do empreendimento.

Após a quitação do empréstimo é necessário dar a baixa do registro da hipoteca, dever exclusivamente da construtora, porém o valor é dividido proporcionalmente a todas unidades autônomas.

Este encargo é exclusivamente da construtora.

O prazo para ajuizamento de ação de ressarcimento da taxa de cancelamento de hipoteca é de 3 anos, contados da data do desembolso.

Taxa de Atribuição da Unidade

Geralmente é cobrado diretamente pela construtora por meio de boleto, denominado atribuição de unidade, referente a taxa de individualização da matrícula.

É mais uma cobrança ilegal.

Este tipo de taxa é dever exclusivamente da construtora.

O prazo para ajuizamento de ação de ressarcimento é de 3 anos, contados da data do desembolso.

Taxa de Condomínio antes da imissão da posse

Este tipo de cobrança é a mais comum. 

O comprador somente tem o dever de pagar taxa de condomínio somente após a imissão na posse. Antes disso, o dever de pagamento pertence à construtora.

Com ação judicial a construtora é obrigada a pagar as taxas de condomínio ou restituir os valores pagos, bem como pedido liminar para não negativar o nome do comprador nos órgãos de proteção ao crédito.

O prazo para ajuizamento de ação de ressarcimento é de 3 anos, contados da data do desembolso.

Taxa de ligação de serviço público

Esta cobrança é legal, porém devem ser observados alguns detalhes importantes.

Os valores cobrados devem ser referentes aos valores de ligação de rede de água, esgoto, rede elétrica e gás. Devendo ser observados a quantificação e proporção do seu coeficiente.

Não devem ser cobrados valores referente a ligação interna, ou seja, não pode o empreendedor repassar aos consumidores, custos com realizações de obras e adaptações, que são da natureza de sua atividade e já estão, ou deveriam estar, embutidas no preço do imóvel, sob pena de ter que devolver o que for pago a tal título.

Neste caso o empreendimento é obrigado a discriminar minuciosamente os gastos e a proporção a ser paga por cada unidade autônoma.

ITBI de imóvel na planta

Neste caso a irregularidade se encontra na base de cálculo do valor do Imposto de Transmissão de Bens Intervivos  (ITBI).

Deve ser levado em consideração o valor do terreno e não o valor da construção em si. 

Dependendo do município este imposto é cobrado o triplo do valor correto.

Esta é uma irregularidade de cálculo e os valores pagos à maior devem ser restituídos ao contribuinte.

O prazo para ajuizamento de ação de ressarcimento é de 5 anos, contados da data do pagamento.

Cobrança de juros de obra após entrega das chaves (taxa de construção ou evolução de obra)

Após a entrega das chaves a cobrança dos juros de obras devem cessar.

Neste caso cabe a restituição dos valores pagos indevidamente.

Pagamento de IPTU antes da Imissão na Posse

A cobrança do Imposto de Propriedade Territorial Urbana (IPTU) é devida ao comprador somente após a imissão na posse.

A irregularidade, na maioria dos casos, está na cláusula abusiva constante no contrato de compra e venda, que obriga os compradores a pagar este imposto.

A cobrança deste imposto é feita pelo município em nome dos compradores.

Neste caso a ação judicial é contra a construtora, onde a mesma é obrigada a efetuar o pagamento deste imposto, ou ressarcir os valores pagos até a data da imissão na posse.

Recusa na entrega das chaves

Na compra de imóvel na planta é comum um parcelamento realizado diretamente com a construtora. Seja parcelas mensais, semestrais ou anuais. É mais conhecida como parcela das chaves. Além do financiamento bancário realizado pelo comprador, que é repassado integralmente à construtora.

No caso de inadimplemento das parcelas das chaves é comum a recusa da entrega do imóvel, sob a alegação de cláusula contratual.

Entretanto esta cláusula é abusiva. 

Em casos com adimplência de 90% do valor do imóvel, a justiça tem julgado procedentes pedidos para entrega das chaves do imóvel.

A construtora deve achar outros meios legais de cobrar o saldo remanescente que não seja reter as chaves do imóvel.

Atraso na entrega do imóvel 

O prazo legal para a entrega do imóvel é de 180 dias corridos, segundo a lei 13.786/2018.

Se houver descumprimento deste prazo, o comprador tem a opção de fazer o distrato, devendo a construtora devolver os valores pagos com correção monetária.

Caso o comprador não desista da compra do imóvel, a construtora deve indenizar o comprador.

Para contratos antes da lei 13.786/2018, o Superior Tribunal de Justiça fixou o percentual de 0,5% do valor do contrato corrigido, por mês de atraso, como fator de indenização (aluguéis mensais).

Para contrato após lei 13.786/2018, ou seja, dia 28.12.2018, a previsão de indenização corresponde a 1% dos valores pagos pelo adquirente à construtora, por mês de atraso (aluguéis mensais).

Outro ponto importante é sobre os juros de obra, que no caso de atraso na entrega do imóvel deve ser suspenso, pois a construtora que deu causa ao atraso.

Dependendo do lapso temporal do atraso da entrega do imóvel é cabível pagamento de indenização por danos morais ao comprador.

Os compradores que tiveram atraso na entrega do imóvel têm prazo de 10 anos para reclamar seus direitos pela via judicial a partir da mora da construtora.